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REITs: conheça os fundos imobiliários americanos e saiba como investir

03.Dezembro.2020

Os REITs (Real Estate Investment Trust) são os fundos imobiliários norte-americanos e possuem um mercado muito consolidado nos EUA. Criados na década de 1960, eles são semelhantes a empresas de capital aberto e seus ativos são imóveis ou papéis atrelados ao mercado imobiliário, como as hipotecas - tipo de financiamento muito comum nos Estados Unidos.

Para se ter ideia do tamanho deste mercado, aproximadamente 145 milhões de norte-americanos investem em REITs diretamente ou por meio de ETFs (Exchange Traded Funds), de acordo com informações da Nareit (associação que une os principais REITs negociados nos EUA). No Brasil, os Fundos Imobiliários concentram em torno de 1 milhão de investidores.

Além da popularidade entre os investidores pessoa física, os REITs estão presentes nos portfólios de grandes investidores institucionais como fundos de pensão, fundações, endowments (fundos de universidades) e seguradoras.

Equity REITs

Nos EUA, os fundos mais comuns são conhecidos como equity REITs e possuem em carteira tanto imóveis comerciais quanto residenciais.

Os imóveis comerciais vão desde escritórios em grandes centros urbanos até áreas industriais, clínicas de saúde, shopping centers, hotéis, dentre diversos outros. A importância deste mercado pode ser traduzida em números, já que os fundos que investem em imóveis comerciais possuem mais de US$ 2 trilhões em ativos imobiliários nos EUA.

Já os REITs residenciais podem ser focados em prédios de apartamentos, residências estudantis, casas pré-fabricadas e residências unifamiliares (casas maiores, que possuem terreno e são destinadas a apenas uma família). 

Mortgage REITs e hybrid REITs

O mercado norte-americano possui também os mortgage REITs, que são muito semelhantes aos chamados “fundos de papel” no Brasil. Eles investem em carteiras de hipotecas e outros produtos originados de financiamentos imobiliários e a renda é obtida através do pagamento dessas hipotecas.

“Os mortgages REITs ajudam a financiar 2,8 milhões de residências nos Estados Unidos atualmente. São considerados uma maneira simples de investir no mercado hipotecário com a liquidez e a transparência de cotas negociadas em Bolsa - vantagens que não estão disponíveis para quem investe direto em títulos lastreados em empréstimos hipotecários”, destaca a Nareit.

Já os hybrid REITs são híbridos, como o próprio nome diz, e mesclam tanto imóveis (residenciais e comerciais) quanto papéis originados de financiamentos imobiliários.

Em todos os casos, objetivo dos administradores é fazer a gestão da carteira da melhor forma possível, para que as receitas com aluguéis e com eventuais vendas lucrativas dos imóveis sejam distribuídas entre os cotistas, gerando renda através dos yields (dividendos) e ganho de capital por meio da valorização da cota.

Regras

Entre as regras destes fundos está o fato de que os administradores são obrigados a distribuir ao menos 90% do lucro-caixa anual em forma de dividendos aos investidores. Mas apesar da obrigação ser anual, a maior parte dos fundos distribui renda a cada três ou seis meses.

Além disso, no mínimo 75% da receita dos REITs precisar ser proveniente de aluguéis imobiliários ou então de juros de operações de dívida com lastro imobiliário, como as hipotecas.

Outro requisito legal é que pelo menos 75% do total de ativos do fundo precisam estar alocados no mercado imobiliário, em caixa ou em títulos públicos federais (treasuries.)

Vantagens

Uma das grandes vantagens dos REITs é o fato de permitirem que investidores pessoa física invistam pequenas quantias  em grandes carteiras imobiliárias, com ativos de alta qualidade e que distribuem renda periódica.

Além disso, esses fundos possuem uma grande liquidez na Bolsa dos EUA e o volume de negociação ultrapassa os US$ 12 bilhões em um único dia. Como base de comparação, o volume médio negociado no Ifix (índice de fundos imobiliários brasileiro) gira em torno de R$ 200 milhões por dia.

O retorno de longo prazo também é visto como um atrativo. “O histórico de dividendos ​, combinado com a valorização dos imóveis no longo prazo, proporcionou aos investidores nos últimos 45 anos um desempenho melhor do que o mercado de ações”, aponta a Nareit.

Segundo dados da XP Investimentos, o rendimento anualizado dos REITs nos últimos 20 anos é de 10% ao ano, enquanto o S&P 500 rendeu 6% ao ano no mesmo período.

Como investir

O investimento em ativos nos Estados Unidos, considerado o maior mercado financeiro mundial, vem se popularizando no Brasil e a entrada de novos players simplificou o acesso dos investidores brasileiros. 

Atualmente, existem corretoras que possibilitam investir no mercado norte-americano de maneira descomplicada e rápida, com envio de documentos virtualmente. 

Para escolher os melhores REITs é interessante avaliar a qualidade do gestor e o seu desempenho histórico, além de analisar a carteira de ativos do fundo e sua capacidade de gerar renda ou ganho de capital. 

“O crescimento nos ganhos do REIT normalmente é gerado por receitas mais altas, custos mais baixos e novas oportunidades de negócios. As principais fontes de crescimento da receita são as taxas mais altas de ocupação (vacância) e o aumento dos preços dos aluguéis”, destaca a Nareit.

 

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